Comprar apartamento em Buenos Aires: documentos necessários, custos e mais

O mercado imobiliário na Argentina está novamente em crescimento desde o início de 2024, quando os bancos voltaram a oferecer crédito imobiliário. Portanto, este é um bom momento para quem quer investir em imóveis no país. Se você ser saber como comprar apartamento em Buenos Aires para fazer bons negócios, acompanhe o texto abaixo. 

Entenda como comprar apartamento em Buenos Aires, documentos necessários e outros detalhes. 

O que é necessário para comprar um apartamento em Buenos Aires?

Pesquisar a respeito dos bairros em Buenos Aires e escolher um imóvel que atenda seu perfil

Palermo é ideal para quem gosta de uma boa infraestrutura e vida noturna agitada. Já a Recoleta é ideal para morar com a família, com muitas escolas e universidades. Villa Urquiza teve um grande crescimento imobiliário nos últimos anos e combina modernidade e tradição.

Enquanto isso, Caballito, no centro da cidade, tem muitas áreas verdes e é excelente para estudantes e idosos, assim como Belgrano, onde fica a Universidade de Buenos Aires. Para quem prefere bairros mais econômicos, há opções como Lugano, Villa Riachuelo e Nueva Pompeya. 

Ficar atento a todas as documentações e vistorias do imóvel

Antes de comprar um apartamento em Buenos Aires, você deve prestar atenção a toda documentação e inspeções necessárias para garantir uma transação segura e legal.

Ao fazer a escritura de propriedade, o documento, registrado e assinado por um notário, oficializa a propriedade do imóvel. Ele deve informar se as medidas construídas estão declaradas, se os limites e metros do terreno estão corretos e se há ajustes necessários.

Ao fazer uma oferta, é importante negociar os valores

Após encontrar o imóvel que você deseja comprar em Buenos Aires, você deve negociar os valores. O setor imobiliário na Argentina enfrentou uma crise desde 2018, fazendo os preços caírem muito.

Assim, o preço por m2 entre o primeiro trimestre de 2019 e o último trimestre de 2023 caiu 44,7%. Contudo, o mercado começa a mostrar sinais de recuperação, o que pode influenciar as negociações.

Conhecer os custos envolvidos na negociação do imóvel

Além do preço do apartamento em Buenos Aires, é preciso considerar outros custos envolvidos em uma negociação, como honorários do cartório, certificações, registros, impostos, honorários profissionais e seguro residencial.

Principais custos na compra de um imóvel

• Valor do imóvel, o vendedor pode ou não aceitar negociar o preço;
• Honorários do cartório – torno de 1% a 3% do valor do imóvel;
• Custos de certificações e registros no Registro de Imóveis – variam conforme o valor do imóvel;
• Impostos – de 3,5% a 6% do valor do imóvel;
• Honorários profissionais (corretor, advogado) – entre 2% e 5% do preço de compra;
• Seguro residencial. 

Contratar uma corretora para negociar valores em Buenos Aires

Ao escolher o apartamento para comprar em Buenos Aires, é possível fazer uma Oferta de Compra (Reserva) através do corretor. Além da proposta e condições, é necessário enviar uma quantia em dinheiro ou cheque para comprovar o compromisso e interesse. Esse valor fica sob custódia da corretora que libera para o vendedor após ele aceitar a proposta. 

Quais são os documentos necessários para comprar um apartamento em Buenos Aires?

• Documento nacional de identidad (DNI) válido e atualizado;
• Passaporte para estrangeiros;
• Código único de identificación tributaria (CUIT);
• Comprovante de endereço na Argentina;
• Informe de dominio, emitido pelo Registro de la Propiedad Inmueble que mostra a localização, dimensões e atual proprietário do imóvel;
• Informe de inhibiciones (mostra se o vendedor está apto para vender);
• Escritura do imóvel;
• Comprovante de pagamento de impostos e serviços;
• Certificado de no retención del impuesto a la transferencia (ITI) – imposto retido na fonte. 

Quanto custa em média um apartamento em Buenos Aires?

O preço médio de um apartamento em Buenos Aires é US$ 2.286 por m², segundo dados do relatório mensal da Zonaprop. Um apartamento de 40 m² custa, em média, US$ 100 mil. Já um de 70 m² custa em torno de US$ 166 mil. 

Os preços variam muito conforme o bairro, condição do imóvel, tamanho, entre outros fatores. 

Apartamentos à venda em Buenos Aires

• Apartamento em Villa Crespo, 1 quarto – US$ 65 mil;
• Apartamento em Barracas, 2 quartos – US$ 108 mil;
• Apartamento em San Cristobal, 2 quartos – US$ 116 mil;
• Apartamento em Palermo, 2 quartos – US$ 199 mil;
• Apartamento em Colegiales, 3 quartos – US$ 299 mil;
• Apartamento em Recoleta, 3 quartos – US$ 395 mil;
• Apartamento em Palermo Nuevo, 8 quartos – US$ 8 milhões.

Exemplos de imóveis à venda em Buenos Aires no site Zonaprop no dia 16 de agosto de 2024. 

Quais os impostos na compra de um apartamento em Buenos Aires?

• Impuesto de Sellos – 3,5% do valor da escritura;
• Certificado de estudo de título – a partir de 0,2% do valor da negociação;
• Taxa de registo Predial – 0,2% do valor do imóvel
• Honorários notariais – 2%;
• Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITI) – o vendedor paga 1,5% de ITI se tiver mais de uma propriedade. Imóveis comprados após 1º de janeiro de 2018 não pagam ITI na venda, mas 15% sobre o lucro obtido.

Na Argentina, o vendedor e comprador dividem os impostos, sendo 50% para cada um do imposto de selo, da verificação de antecedentes patrimoniais, entre outros que dependem de cada negociação.

Qual melhor lugar para comprar um apartamento em Buenos Aires?

O melhor lugar para comprar um apartamento em Buenos Aires é Palermo. Além de ser o maior em extensão, possui boa infraestrutura com fácil acesso ao transporte, ruas comerciais, grandes áreas verdes, restaurantes, escolas e uma vida noturna agitada. 

Outras boas opções de lugares são Recoleta, Villa Urquiza e Caballito. 

Qual o lugar mais barato para comprar um apartamento em Buenos Aires?

O bairro Lugano, onde o m² custa, em média, US$ 991, é o lugar mais barato para comprar um apartamento em Buenos Aire, de acordo com o relatório feito pela Zonaprop.

Localizado na região sul da cidade, é o segundo maior bairro, com mais de 108 mil habitantes. Ele é conhecido pelos conjuntos habitacionais sociais e é onde está localizada uma sede do Ciclo Básico Comum da Universidade de Buenos Aires. Também possui escolas públicas, parques e boa infraestrutura. 

Apartamentos baratos à venda em Lugano

• Apartamento com 3 quartos – US$ 35 mil;
• Apartamento com 2 quartos – US$ 51 mil;
• Apartamento com 4 quartos – US$ 54.500;
• Apartamento com 3 quartos – US$ 64 mil.

Onde procurar casa ou apartamento para comprar em Buenos Aires?

Você pode procurar casa ou apartamento para comprar em Buenos Aires em sites de listagem imobiliária, corretores imobiliários locais, aplicativos, anúncios em jornais locais, redes sociais e grupos comunitários e até leilões de imóveis. 

É importante optar por locais confiáveis e que você confie nos vendedores. Também é possível perguntar para conhecidos, vizinhos e em placas de vendas nos bairros de seu interesse. 

Sites para procurar casa ou apartamento para comprar em Buenos Aires

• Zonaprop;
• Mudafy;
• Remax Parque;
• Falconaro Servicios Inmobiliarios;
• Le Bleu Negocios Inmobiliarios;
• Properati;
• Argenprop
• Nuevas Propiedades.

Comprar casa ou apartamento em Buenos Aires garante direito à cidadania Argentina?

Não, comprar uma casa ou apartamento em Buenos Aires não garante direito à cidadania argentina. A legislação permite que estrangeiros comprem imóveis tanto como investimento quanto para uso ao viajar para a Argentina. 

É possível solicitar cidadania após 2 anos morando no país, mas ter um imóvel comprado não altera em nada o processo. 

Brasileiro pode comprar apartamento em Buenos Aires?

Sim, um brasileiro pode comprar um apartamento ou casa na Argentina. A legislação argentina permite que estrangeiros adquiram imóveis urbanos, com as mesmas condições para não residentes e cidadãos argentinos.

No entanto, a Ley de Tierras (N° 26.737) estabelece que estrangeiros solicitem uma autorização do governo para a compra de terras rurais ou em áreas de fronteira. 

É possível comprar apartamento em Buenos Aires morando no Brasil?

Sim, é possível comprar um apartamento em Buenos Aires mesmo morando no Brasil, uma vez que estrangeiros podem adquirir imóveis no país sem a necessidade de residência na Argentina.

Todo o processo de compra pode ser conduzido à distância, com o apoio de advogados e corretores locais. As transações podem ser realizadas por meio de procuração. Mas, é necessário ter total confiança nos representantes para fazer a compra com segurança. 

Vale lembrar que, apesar de na Argentina a moeda oficial ser o peso argentino (ARS), a preferência é que a compra seja feita em dólares americanos (USD). 

Documentos necessários para um brasileiro comprar apartamento em Buenos Aires?

• Passaporte válido;
• Certificado de Retención-Sujetos no residentes (para quem não mora na Argentina);
• Código único de identificación tributaria (CUIT);
• Comprovante de endereço na Argentina;
• Informe de dominio e Informe de inhibiciones;
• Comprovante de pagamento de impostos e serviços;
• Certificado de no retención del impuesto la transferencia (ITI);
• Procuração (para quem não mora na Argentina). 

Está pensando em comprar um apartamento e morar na Argentina? Entenda como é o custo de vida no país. 

Perguntas frequentes