Comprar casa na Alemanha é uma boa ideia para quem planeja trabalhar ou morar com a família no país, além de ser um investimento atrativo para quem busca obter lucros no exterior. No entanto, estrangeiros que pensam em adquirir um imóvel em terras alemãs precisam entender como funciona o mercado imobiliário e o custo de vida no país.
Neste artigo explicaremos o passo a passo de como comprar um imóvel e o valor dos apartamentos nas principais cidades alemãs. Também esclareça suas dúvidas sobre quem tem direito de morar na Alemanha e o custo de vida no país.
Como um brasileiro pode comprar casa na Alemanha?
Embora os brasileiros possam comprar casa na Alemanha, esse não é um processo rápido e pode levar mais de um mês para ser concluído. O prazo pode ser ainda maior se você precisar de um financiamento bancário para adquirir o imóvel.
Em geral, para adquirir uma propriedade em qualquer cidade da Alemanha você terá que seguir as etapas listadas abaixo.
Conheça suas finanças
Entender as suas finanças é o primeiro passo de quem está pensando em comprar uma casa na Alemanha. Então, pesquise o valor das hipotecas e descubra quanto poderá pedir emprestado de um banco ou instituição financeira no país. Isso permitirá que você tenha uma ideia do tipo de propriedade que poderá pagar antes mesmo de começar a pesquisa.
Pesquise casas na Alemanha
A seguinte etapa para comprar casa na Alemanha é pesquisar e visitar imóveis na cidade/região onde deseja adquirir uma propriedade. Esse processo pode ser feito em sites especializados ou através da contratação de um corretor imobiliário.
Acorde o valor e as condições da compra da casa
Escolheu o imóvel que deseja comprar? Negocie com o vendedor o valor da casa e as condições de pagamento. Após acordar os termos da aquisição da propriedade, o contrato de venda poderá ser elaborado.
Finalize a hipoteca
Agora que todos os detalhes sobre o preço e pagamento do imóvel foram estabelecidos, você poderá voltar aos bancos ou instituições financeiras para obter algumas ofertas de financiamento. Compare todas as opções e escolha a que melhor atender às suas necessidades.
Assine o contrato
Após conseguir o financiamento pela casa, você poderá assinar o contrato com o vendedor. É importante lembrar que essa etapa precisa ser realizada no cartório para que notário possa registrar a venda da propriedade.
Pague os impostos sobre a venda do imóvel
A última etapa do processo para comprar casa na Alemanha é o pagamento dos impostos. Assim, quando a propriedade do imóvel for oficializada, quite todas as taxas relacionadas ao processo em até quatro semanas.
As etapas listadas acima são relacionadas a compra de um imóvel através de financiamento, para brasileiros com cidadania europeia ou visto permanente no país. Então, se você planeja pagar a propriedade à vista, o processo será mais rápido.
Quanto custa a moradia na Alemanha?
O custo para comprar casa na Alemanha é fortemente influenciado pela localização, condições e tamanho do imóvel. Portanto, você deve considerar tanto esses custos quanto as despesas adicionais com taxas e impostos antes de realizar a transação. Falaremos mais sobre isso nos próximos tópicos.
Preços por metro quadrado
O preço médio de venda de residências unifamiliares e duplex nas maiores cidades da Alemanha variou entre 5.413€ e 10.349€ por metro quadrado no início de 2022. Os imóveis mais caros estão localizados em Munique, onde o custo do m² das casas chegou a 10.349€.
Para se ter uma ideia, dê uma olhada na tabela abaixo da Statista. Ele mostra o preço da compra por metro quadrado em algumas das principais cidades da Alemanha em 2022.
| Cidade | Euros por m² |
| Munique | 10.349€ |
| Stuttgart | 6.949€ |
| Dusseldorf | 6.082€ |
| Frankfurt | 6.005€ |
| Hamburg | 5.867€ |
| Cologne | 5.651€ |
| Berlim | 5.413€ |
Taxas e impostos
Além do valor do imóvel, existe uma série de taxas e impostos que você precisa conhecer antes de comprar casa na Alemanha. No geral, eles podem somar cerca de 15% do preço de compra da propriedade e, em alguns casos, até mais. Confira abaixo quais são eles:
- Comissão do corretor de imóveis: varia entre 3,5% e 5% do valor do imóvel;
- Custos notariais e de registro: 2% do valor do imóvel;
- Imposto de transferência de terra: até 6,5% do valor do imóvel;
- Custos do processo: cerca de 1% do valor do imóvel.
Ao adquirir o seu imóvel na Alemanha, você também será responsável pelo pagamento das contas e das reformas para manter a casa em boas condições. Esses custos geralmente incluem: eletricidade, gás, água, aquecimento, seguros, entre outros.
Como funciona o financiamento na Alemanha?
Os bancos e instituições financeiras na Alemanha oferecem financiamentos de até 100% do valor da propriedade com juros baixos. No entanto, você ainda terá que cobrir alguns custos da transação, como as taxas e compra, com seu próprio patrimônio.
Além disso, como os cidadãos não alemães são considerados investidores de alto risco, geralmente são obrigados a pagar um depósito maior antecipadamente. O valor pode ser mais elevado se não for residente ou empregado na Alemanha.
Os financiamentos costumam durar de 25 a 35 anos e você pode optar por ter juros fixos por 10, 20 ou 30 anos em troca de uma taxa geral mais alta. Em comparação com outros países, as taxas de juros das hipotecas alemãs são relativamente baixas, em torno de 1% a 2% ao ano.
Para evitar que alguém faça uma hipoteca que não pode pagar, os bancos e instituições financeiras garantem que as parcelas mensais não excedam de 35% a 40% do salário do cliente.
Estrangeiros podem pedir financiamento na Alemanha?
Sim, residentes com visto permanente, cidadania alemã ou europeia podem conseguir financiamento para comprar casa na Alemanha. Para isso, também devem cumprir alguns requisitos:
- Ter vivido pelo menor 21 meses com o Blue Card na Alemanha e possuir a comprovação de nível B1 em alemão;
- Ter vivido pelo menos 33 meses com o Blue Card na Alemanha;
- Ter vivido pelo menos 5 anos ininterruptos com qualquer outra autorização de residência no país.
O principal motivo para algumas imobiliárias exigirem a fluência em alemão ou a presença de um tradutor, é para garantir que o contrato de compra e venda esteja claro para todas as partes. Além disso, esses critérios são essenciais para que você consiga ler o contrato e assiná-lo no cartório com mais segurança.
Tem como comprar casa na Alemanha estando no Brasil?
Sim, é possível comprar casa na Alemanha estando no Brasil. Mas, como não residente, você dificilmente conseguirá um financiamento através de uma instituição bancária e terá que pagar um valor de depósito muito maior para adquirir o imóvel.
Quem tem direito a morar na Alemanha?
Por norma, todos os estrangeiros com cidadania alemã ou de outro país da União Europeia têm direito a morar na Alemanha. Todavia, caso você não atenda esses requisitos, poderá residir no país por mais de 90 dias com um visto de permanência.
O governo alemão oferece uma série de vistos para os estrangeiros que planejam ficar no país por mais de 3 meses ou de maneira permanente. Confira abaixo quais são eles:
- Visto de trabalho;
- Visto de estudante;
- Visto para casamento na Alemanha;
- Visto de aposentado na Alemanha;
- Visto para investimento;
- Visto para reunião familiar.
Após conseguir o visto, os brasileiros sem cidadania alemã ou europeia devem solicitar a autorização de residência na Alemanha, que é concedida para quem já vive no país. Elas são divididas em duas categorias:
- Autorização de residência permanente: o Niederlassungserlaubnis é concedido para os estrangeiros que moram no país por um período superior a 5 anos com visto de permanência;
- Permanência de longa duração: a Aufenthalt zum Daueraufenthalt autoriza o estrangeiro a vivier em qualquer outro país da União Europeia.
Quantos Euros precisa para morar na Alemanha?
O custo de vida na Alemanha é mais caro que em 71% dos países. Embora o país tenha um bom salário mínimo, os brasileiros que planejam morar em qualquer cidade alemã devem estar preparados para pagar a mais no transporte público e em outros itens.
De acordo com dados do Numbeo, os custos mensais estimados de uma pessoa solteira na Alemanha e de 828,72€ e pode chegar a 2.847,01€ para uma família de quatro pessoas. Confira abaixo alguns números apresentados pela plataforma:
| Despesas para uma pessoa | Custo |
| Gastos básicos (eletricidade, aquecimento, água e internet) | 278,75€ |
| Transporte público (tarifa mensal) | 70€ |
| Academia | 31,86€ |
| Refeição em restaurante barato | 12€ |
| Cinema, lançamento internacional | 12€ |
Note que os valores acima são apenas uma referência de algumas despesas básicas que você pode ter morando na Alemanha. Esse valor pode ser ainda maior se considerarmos os custos com alimentação, viagens, impostos, entre outros.
Além disso, o custo de vida na Alemanha também varia de acordo com a cidade onde você pretende morar. Em geral, nos grandes centros urbanos como Berlim, as despesas tendem a ser mais altas, já nas cidades pequenas e do interior do país é possível aproveitar a qualidade de vida com um orçamento menor.
Por fim, comprar casa na Alemanha é um investimento que vale a pena sobretudo para quem planeja viver no país e deseja economizar com aluguel, por exemplo. Como o mercado imobiliário alemão está em alta é possível alugar o imóvel e obter uma renda passiva com ele. No entanto, o processo é bastante burocrático e requer uma quantia alta de dinheiro. Além disso, pode ser mais fácil para quem tem cidadania alemã ou europeia.
Perguntas frequentes
O processo para comprar uma casa na Alemanha não é muito diferente dos adotados em outros países. Para adquirir uma propriedade, você precisa: pesquisar as opções de casas disponíveis, negociar o valor e forma de pagamento do imóvel com o vendedor, solicitar um financiamento (se for o caso), assinar o contrato e pagar os impostos relacionados à transação.
O custo de casas na Alemanha varia entre 5.413€ e 10.349€ por metro quadrado, dependendo da localização e tipo do imóvel. Além disso, você ainda precisa pagar taxas e impostos que podem corresponder a 15% do valor de compra da propriedade.
Sim, é possível comprar casa na Alemanha estando no Brasil. No entanto, é provável que você não consiga financiamento em bancos e instituições financeiras para efetuar a compra, além de ter que pagar um depósito maior.