Consórcio Imobiliário: como funciona, vantagens e desvantagens

Uma pesquisa do Datafolha apontou que 93% dos brasileiros que vivem de aluguel ou em casa cedida sonham em adquirir uma casa própria. Para alcançar esse objetivo, muitos brasileiros optam pelo consórcio imobiliário, setor que cresceu 52,9% nos últimos 10 anos, segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (ABAC). 

O consórcio imobiliário chama a atenção por não ter juros, apenas taxas de administração, ao contrário do financiamento. Contudo, você sabe quando vale a pena optar por esse tipo de compra? Confira abaixo como ele funciona, vantagens e desvantagens. 

Como funciona o consórcio imobiliário

O consórcio imobiliário é uma forma de compra planejada em grupo, onde várias pessoas se unem para adquirir imóveis. Cada participante paga parcelas mensais, formando um fundo comum gerenciado por uma administradora.

Todo mês, um ou mais integrantes são contemplados com uma carta de crédito, que pode ser usada para comprar imóveis novos, usados, terrenos ou até mesmo para construção e reforma. Enquanto não é contemplado, o participante continua pagando as parcelas até o fim do consórcio.

Funcionamento das cotas e dos grupos de consórcio

Um grupo de consórcio é formado por pessoas com o mesmo objetivo de compra, como um imóvel. Cada participante adquire uma cota (valor a ser pago) e paga parcelas mensais para formar um fundo comum.

Todo mês, ocorre uma assembleia onde alguns participantes são contemplados para receber a carta de crédito. Mesmo após receber a carta de crédito, o participante continua pagando as parcelas até quitar sua cota. O consórcio termina quando todos os membros forem contemplados e quitarem suas obrigações. 

Formas de contemplação: sorteio e lance

• Sorteio: todo mês, a administradora realiza um sorteio entre os participantes do grupo. Quem for sorteado recebe a carta de crédito para comprar o imóvel desejado;
• Lance: os participantes podem oferecer um valor extra como adiantamento das parcelas. Quem der o maior lance tem mais chances de ser contemplado antes dos demais. Caso haja empate, a administradora define critérios para o desempate.

Consórcio imobiliário vale a pena?

O consórcio imobiliário é uma boa opção para quem deseja adquirir um imóvel com planejamento e sem pagar juros altos. Ele é ideal para pessoas que não têm pressa em receber o imóvel, já que a contemplação pode demorar. Também é uma boa opção para quem tem disciplina financeira, pois funciona como uma espécie de poupança forçada.

Além disso, é vantajoso para quem pode dar um lance competitivo e antecipar a contemplação. Ou seja, é uma alternativa flexível e econômica para adquirir um imóvel a médio ou longo prazo.

Comparação com outras formas de compra de imóveis

• Consórcio: opção de compra parcelada sem juros. Os participantes podem ser contemplados por sorteio ou lances, recebendo uma carta de crédito para aquisição do imóvel. Ideal para quem não tem urgência;
• Financiamento: o banco paga o valor do imóvel à vista, e o comprador devolve o dinheiro em parcelas com juros, podendo levar até 35 anos. Permite a entrada imediata no imóvel;
• Pagamento à vista: quem tem o dinheiro disponível pode negociar descontos e evitar burocracias. Além disso, pode economizar com taxas e juros;
• Permuta: troca de imóveis entre proprietários, podendo envolver devolução de valores caso haja diferença nos preços das propriedades;
• SFH (Sistema Financeiro de Habitação): financiamento que permite o uso do FGTS, mas exige que o comprador atenda a critérios específicos.

Qual é a desvantagem do consórcio imobiliário?

• Tempo de espera: não há garantia de quando você será contemplado, pois depende de sorteios ou lances, podendo levar meses ou anos;
• Valorização do imóvel: o preço dos imóveis pode subir mais do que a correção da carta de crédito, tornando a compra mais difícil no futuro;
• Análise de crédito: para usar a carta de crédito, é necessário estar com o nome limpo;
• Taxas administrativas e outros custos: há uma taxa pelo serviço da empresa que organiza o grupo. Além disso, podem existir outros custos, como fundo de reserva e reajuste anual com base no INCC;
• Riscos de inadimplência do grupo e impacto na contemplação: se muitos participantes atrasarem ou deixarem de pagar as parcelas, o fundo comum pode ser afetado, prolongando o tempo de espera ou até comprometendo o funcionamento do grupo;
• Bem alienado: mesmo após receber a carta de crédito e adquirir o imóvel, ele permanece vinculado ao consórcio até a quitação total das parcelas, limitando algumas transações, como a venda antes da quitação.

O que é mais vantajoso, consórcio ou financiamento de imóvel?

O consórcio ou financiamento de imóvel pode ser mais ou menos vantajoso dependendo de cada um e sua necessidade financeira. 

Por exemplo, o financiamento é ideal para quem precisa do imóvel imediatamente, mas exige entrada de 20% a 25% do valor e tem juros altos, embora permita amortização, e prazos longos de até 35 anos. Já o consórcio imobiliário pode ser mais barato a longo prazo, pois não tem juros, mas sim taxa de administração, e não exige entrada. No entanto, a contemplação não é garantida no curto prazo, podendo levar anos.

Se você pode esperar e quer evitar juros, o consórcio pode ser vantajoso. Por outro lado, se precisa do imóvel rápido e tem dinheiro para a entrada, o financiamento é a melhor opção.

Diferenças nos custos dos juros do financiamento e a taxa de administração

Característica	Juros do financiamento	Taxa de administração do consórcio
Forma de cálculo	Juros compostos sobre o saldo devedor	Percentual fixo sobre o valor da carta de crédito
Incidência	Aplicado mensalmente sobre o valor devido	Distribuído ao longo das parcelas
Variação	Depende da taxa Selic e das condições do mercado	Fixo, definido em contrato
Impacto no custo final	Aumenta exponencialmente ao longo do tempo	Previsível e diluído nas parcelas
Objetivo	Remuneração do banco pelo “aluguel” do dinheiro	Remuneração da administradora pela gestão do grupo
Flexibilidade no pagamento	Possibilidade de quitar antecipadamente com desconto nos juros	Possibilidade de antecipar parcelas, mas sem desconto na taxa de administração

No financiamento, os juros compostos fazem a dívida crescer ao longo do tempo. Já no consórcio, há somente a taxa de administração fixa, que remunera a administradora e é diluída nas parcelas.

Quanto tempo leva para ser contemplado no consórcio imobiliário?

O tempo para ser contemplado em um consórcio imobiliário varia bastante e pode levar de alguns meses a até 15 anos ou mais, dependendo de fatores como número de participantes, lances ofertados e quantidade de cotas contempladas em cada assembleia. Em geral, o prazo costuma variar entre 120 e 200 meses, e ao final desse período, todos os consorciados recebem sua carta de crédito.

Alguns consorciados podem receber a carta de crédito rapidamente, em sorteios ou lances, enquanto outros podem precisar aguardar por um período maior. Além disso, mesmo após a contemplação, ainda há o tempo necessário para efetivar a compra do imóvel, que inclui análise de crédito, negociação e outros trâmites.

Perguntas frequentes