Fundos de papel: tudo que você precisa saber sobre esse FII

Já pensou em investir em fundos imobiliários, mas tem dúvidas sobre as características dos fundos de papel? Neste post, apresentamos os principais detalhes para você tomar sua decisão. Confira!

Se você busca um investimento de renda variável, os fundos de papel são boas alternativas disponíveis no mercado financeiro. Isso é bastante derivado das características desse tipo de aplicação financeira. Afinal, é impactado pela taxa básica de juros, a Selic — portanto, a alta desse índice econômico leva ao aumento da rentabilidade desses títulos.

Isso é tão relevante que os fundos de papel são a aposta dos especialistas em fundos de investimentos imobiliários (FIIs) para 2022 — apesar de existirem desafios e dificuldades, como a incerteza do cenário econômico e possibilidades de novas variantes da COVID-19. Por que isso acontece?

A resposta está no cenário macroeconômico. Os FIIs de papel são mais relevantes e atrativos justamente porque ajudam o investidor a se proteger diante de incertezas de mercado. De que forma é possível chegar a esse resultado? Quais são os prós e os contras desse investimento? Quais são as melhores alternativas?

Vamos responder todos esses questionamentos neste post. Continue lendo e saiba mais!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são fundos de investimento focados em ativos relacionados ao mercado imobiliário. Podem ser títulos indexados por indicadores do setor ou imóveis de vários tipos. Por exemplo, lajes corporativas, galpões, shoppings etc.

Para investir em fundos imobiliários, você deve adquirir uma cota. O capital aplicado é colocado em um fundo comum administrado por um gestor especializado. Ele seguirá as políticas definidas.

De modo geral, o dinheiro será usado para construir ou adquirir imóveis de maneira direta ou indireta. Posteriormente, esses bens serão arrendados ou locados. Conforme os ganhos são obtidos, o retorno é repartido entre os cotistas de forma proporcional.

Por isso, os fundos imobiliários são investimentos que fazem parte da renda variável. Afinal, o seu rendimento depende do quanto o gestor consegue tomar boas decisões.

Por exemplo, um cenário de alta vacância tende a prejudicar os investidores que adquiriram os chamados fundos de tijolo. Isso porque essa aplicação financeira aplica o capital em ativos físicos, como os shoppings e as lajes corporativas.

No entanto, também existem os fundos de papel. Nesse caso, o gestor investe o dinheiro dos cotistas em títulos, não em ativos físicos. Aqui, já é possível começar a entender esse conceito. No entanto, existem mais detalhes. Veja a seguir.

O que são fundos de papel?

Dentro desse cenário que estamos apresentando, os fundos de papel são investimentos cujo capital dos cotistas é aplicado em títulos relacionados ao mercado de imóveis. Esses ativos são recebíveis imobiliários da renda fixa ou que estão voltados ao setor de maneira direta.

Ainda assim, os fundos de papel fazem parte da renda variável. Afinal, o patrimônio do fundo — que é derivado dos cotistas — é investido em instrumentos financeiros com lastro no setor imobiliário.

Quer que fique mais claro? Veja alguns exemplos de títulos em que os gestores dos fundos de papel podem aplicar o capital: 

• Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI): são títulos privados emitidos por instituições que não fazem parte do setor financeiro. Assim, o dinheiro é investido para a compra ou a construção de imóveis;
• Letras de Crédito Imobiliário (LCI): são papéis privados emitidos por instituições financeiras. O objetivo é captar recursos para oferecer empréstimos ao setor de imóveis;
• Letras Hipotecárias (LH): são títulos lastreados no crédito imobiliário. São emitidos por instituições financeiras que realizam empréstimos por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Além desses exemplos mais comuns, esses fundos também podem investir em Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) ou cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e de outros FIIs. Ou seja, existem várias opções.

Isso faz o investimento em fundos imobiliários ser uma das aplicações financeiras mais comuns do mercado. Para ter uma ideia, o total de brasileiros investindo nessa modalidade aumentou 660% de dezembro de 2018 a janeiro de 2022. Assim, chegou a 1,583 milhão de pessoas.

Como os fundos de papel funcionam?

Os FIIs de papel podem ser adquiridos diretamente nas bolsas de valores no mundo todo. No Brasil, a negociação é feita pela B3.

A partir do momento que você adquire suas cotas, o seu dinheiro segue para o fundo comum e é administrado pelo gestor. Ele tomará as decisões de investimento. Assim, você apenas receberá o retorno dos ganhos.

Com o resultado líquido mensal obtido pelo fundo, é feita a distribuição de 95% de proventos aos cotistas. Nesse cenário, uma das vantagens dos FIIs de papel é o menor risco e volatilidade. Pelo menos, quando comparado a outros ativos da renda variável.

Isso acontece, especialmente, quando os títulos em que o capital é aplicado são conservadores. Assim, você tem o melhor da renda fixa e da renda variável. Afinal, há um potencial de prejuízo menor com o aumento da possível rentabilidade.

Além desses aspectos, é necessário considerar a liquidez. Normalmente, os FIIs são voltados para o longo prazo. Portanto, é importante analisar essa questão.

Para entender melhor esse funcionamento, veja a seguinte descrição: 

• o fundo é formado e as cotas são negociadas na bolsa de valores;
• você analisa as opções e aplica seu capital;
• o valor captado forma uma carteira de investimentos diversificada para o fundo. A partir disso, o gestor investe em vários títulos lastreados pelo mercado imobiliário;
• a quantia recebida todo mês entra no caixa do fundo e 95% ou mais do resultado líquido é distribuída aos cotistas. Vale a pena lembrar que esse percentual só é considerado depois das despesas administrativas;
• com o vencimento dos papéis, os gestores traçam novas estratégias para decidir pelos ativos que comporão a carteira do fundo.

Devido a todas essas características, esses FIIs também são chamados de fundos de recebíveis.

O que é dividendo?

Dentro desse contexto, é importante entender o conceito de dividendos. Esse é o provento garantido pelos fundos. Ou seja, parte do lucro líquido obtido é dividida entre os cotistas.

A informação sobre dividendos é crucial para os investidores. Os rendimentos distribuídos são analisados a partir do indicador dividend yield. Ele mede o desempenho dos investimentos conforme os proventos pagos aos cotistas.

Não existe uma resposta única nesse sentido. No entanto, há fundos que entregam cerca de 0,4% ao mês até outros que repassam 0,9% ao mês.

Quais são as vantagens e as desvantagens dos FIIs de papel?

Os fundos de investimento imobiliários de papel apresentam pontos positivos e negativos. É preciso considerar esses aspectos antes de você tomar sua decisão. Para entender melhor, citamos a seguir as vantagens e as desvantagens desses ativos.

Vantagens dos fundos de papel

Os principais benefícios ao investir nessa modalidade são: 

• redução de riscos e volatilidade: a diversificação de investimentos obtida com os FIIs é um ponto favorável. Ao mesmo tempo, consegue diminuir a chance de perdas, enquanto aumenta o potencial de retorno. Isso porque há menos oscilação no preço dos ativos, quando comparado a outras aplicações financeiras da renda variável. Além disso, a taxa de vacância é ausente, porque não há aplicações financeiras em ativos;
• liquidez: ainda que seja baixa quando comparada a alguns investimentos, esses títulos apresentam boa circulação. Com isso, há certa facilidade para comprar e vender esses papéis;
• diversificação do risco: esses fundos alocam seu patrimônio líquido em vários ativos. Assim, há uma diversificação de setores e credores;
• possibilidade de usufruir de renda ou reinvestir: isso é derivado da ausência de vacância, o que mantém o fluxo de caixa global da carteira alto;
• pagamento de dividendos mensais: esses repasses costumam existir, porque é paga uma taxa fixa e uma variável, que depende de um indexador. Isso aumenta a sua proteção contra a inflação, já que o indicador utilizado costuma ser o IGPM, o IPCA ou a taxa DI.

Desvantagens dos fundos de papel

Apesar de existirem vários pontos positivos, também há desvantagens que precisam ser consideradas. A principal delas é o baixo potencial de valorização patrimonial. Essa é uma característica dos fundos de papel. Além disso, a melhoria dos preços ocorre em ritmo lento. Isso porque quase todo o resultado é distribuído.

Outro ponto negativo é que a análise exigida é mais complexa do que os fundos de tijolo. Além disso, o risco de crédito variável depende das aplicações feitas pelo gestor do fundo. Portanto, é necessário verificar as operações em termos de crédito, ou seja, lastro, qualidade do devedor e garantia. Ainda vale a pena conferir as taxas oferecidas para entender melhor a relação entre risco e retorno.

Como analisar um FII de papel?

Como explicamos, a análise depende de uma série de fatores. Veja quais são os principais para tomar a decisão certa: 

• gestão: verifique o histórico de desempenho do fundo. É importante lembrar que a rentabilidade passada não garante o futuro. No entanto, é possível entender o comportamento da gestão em diferentes momentos. Além disso, você descobre se houve crises, impactos negativos na governança e mais;
• diversificação de indexadores: confira se o portfólio é variado no que se refere à indexação dos títulos. Os fundos de papel com melhor distribuição em relação aos indicadores costumam oferecer uma proteção maior;
• qualidade do CRI: esse fator depende dos devedores, já que os bons pagadores representam um bom lastro. Ainda veja qual é a garantia do título, porque isso traz uma segurança maior;
• duration: busque priorizar os títulos que apresentam um duration menor, ou seja, um prazo mais longo. Isso porque se refere à relação entre risco e retorno, já que o vencimento mais distante implica aumento dos riscos;
• loan to value (LTV): representa o valor da dívida em comparação com o preço do imóvel em garantia. De modo geral, quanto mais alto o valor, menor é a garantia e a representatividade em relação ao título;
• rendimentos e dividend yield: permite entender a regularidade dos proventos distribuídos, seu crescimento e queda;
• liquidez: indica a facilidade de comprar e vender os papéis na bolsa de valores. Uma forma de verificar essa questão é o total de negócios por dia;
• política de investimento e regulamento: é importante conhecer esses detalhes para saber como serão as decisões do gestor e ver se estão adequadas ao seu perfil de investidor;
• carteira do fundo: veja como é a composição, ao qual os índices estão atrelados, a concentração de CRI na carteira, os prazos de vencimento, a periodicidade de pagamentos etc.;
• relatórios de FIIs: essas informações ajudam a entender a gestão, as movimentações de caixa e as projeções para o crescimento do fundo.

Quais são os principais FIIs de papel do mercado?

Descobrir os principais e os melhores fundos de investimento de papel depende de diferentes critérios, como já explicamos. De toda forma, existem alguns FIIs que aparecem com frequência nos boletins mensais da B3.

Por isso, vale a pena saber quais são eles para você ler as informações e decidir o que é melhor para o seu perfil de investidor. Confira, a seguir, as opções. 

• BCRI11: Banestes Recebíveis Imobiliários;
• CPTS11: Capitania Securities II;
• CVBI11: VBI CRI;
• DEVA11: Devant Recebíveis Imobiliários;
• HGCR11: CSHG Recebíveis Imobiliários;
• IRDM11: Iridium Recebíveis Imobiliários;
• KNCR11: Kinea Rendimentos Imobiliários;
• KNHY11: Kinea High Yield CRI;
• KNIP11: Kinea Índice de Preços;
• MCCI11: Mauá Capital Recebíveis Imobiliários;
• MXRF11: Maxi Renda;
• RBRR11: RBR Rendimento High Grade;
• RECR11: REC Recebíveis Imobiliários;
• VGIP11: Valora CRI Índice de Preço;
• VSLH11: Versalhes Recebíveis Imobiliários;
• XPCI11: XP Crédito Imobiliário.

Esses são alguns exemplos disponíveis na bolsa brasileira. No entanto, você também pode investir em fundos imobiliários nos EUA e em outros países. No mercado americano, algumas possibilidades são: 

• Real Estate Investment Trust (REITs): são parecidos com os fundos imobiliários e pagam os dividendos em dólar. A distribuição de dividendos é de 90% do lucro líquido;
• Brazilian Depositary Receipts (BDRs): são títulos negociados na própria bolsa brasileira. Essa é uma forma de investir no exterior de maneira indireta;
• fundos: são negociados em plataformas brasileiras. Você compra as cotas e o gestor investe diretamente nos REITs dos EUA. Inclusive, existem vários fundos internacionais de investimento disponíveis no mercado.

A depender da sua escolha, você só precisa contar com uma boa plataforma de transferências internacionais para fazer a conversão do câmbio. Com a Remessa Online, você envia e recebe dinheiro do exterior de forma rápida e segura, e com o melhor custo-benefício.

Agora, você já pode fazer a sua escolha e optar pelos fundos de papel, se achar que eles são válidos. Qualquer que seja a sua opção, é importante considerar essa alternativa de investimento, já que ela ajuda a melhorar o seu potencial de retorno.

Gostou de saber mais e quer se aprofundar nos assuntos do mercado financeiro? Assine a newsletter da Remessa Online e receba os melhores conteúdos no seu e-mail.

Resumindo