Fundos imobiliários: guia completo de como investir

Quer mais segurança e diversificação na sua carteira de investimentos? Uma opção são os fundos imobiliários (FIIs), uma forma prática de investir no mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis. Além de facilitar o acesso ao setor, eles podem gerar rendimentos mensais e ajudar a equilibrar seus investimentos.

Para entender melhor, acompanhe o texto abaixo e entenda o que são FIIs, como funcionam, os principais tipos disponíveis, como investir e quais são os mais rentáveis em 2025.

O que são fundos imobiliários?

Os FIIs são fundos de investimentos que reúnem dinheiro de vários investidores para aplicar no mercado imobiliário. Dessa forma, em vez de comprar um imóvel diretamente, ele adquire cotas do fundo, tornando-se um cotista. Então, o gestor do fundo usa esse capital para adquirir e administrar imóveis ou investir em títulos do setor imobiliário. 

Os cotistas recebem periodicamente, ao menos, 95% do resultado líquido dos lucros das cotas e também podem lucrar com a valorização delas. No entanto, eles não possuem os imóveis diretamente nem são responsáveis por suas obrigações legais. Assim, os FIIs são uma alternativa para investir no setor imobiliário sem a necessidade de gastar grandes quantias de dinheiro.

Quais são os tipos de fundos imobiliários

1. Fundos de tijolo
2. Fundos de Papel
3. Fundos de Fundos (FoFs)
4. Fundos Híbridos
5. Fundos de Desenvolvimento
6. Fiagros (Fundos do Agronegócio)

1. Fundos de tijolo

Os FIIs de tijolo investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, edifícios comerciais, galpões logísticos, hospitais e universidades. Esses imóveis são alugados para empresas ou instituições, e o rendimento dos investidores vem do pagamento dos aluguéis e da valorização dos imóveis ao longo do tempo.

Subcategorias de Fundos de tijolo

• Lajes corporativas: investem em edifícios comerciais para aluguel a empresas;
• Hospitais e clínicas: adquirem imóveis do setor de saúde, que costumam ter contratos estáveis e de longo prazo;
• Hotéis: investem em empreendimentos hoteleiros, lucrando com aluguéis e operações do setor;
• Shoppings centers: possuem participações em centros comerciais, gerando renda com os aluguéis das lojas;
• Imóveis educacionais: investem em escolas e universidades, que geralmente assinam contratos de longa duração.

2. Fundos de Papel

Os fundos imobiliários de papel investem em ativos financeiros ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Diferente dos fundos de tijolo, esses FIIs não possuem imóveis físicos, mas geram rendimentos a partir dos juros pagos pelos emissores desses títulos.

Eles têm maior previsibilidade de rendimentos, pois os títulos são atrelados a índices como IPCA (inflação) ou CDI. Por outro lado, há maior risco de inadimplência dos emissores dos títulos.

3. Fundos de Fundos (FoFs)

Os Fundos de Fundos (FoFs) investem em cotas de outros FIIs, em vez de adquirir diretamente imóveis ou títulos imobiliários. O objetivo é diversificar os investimentos e otimizar a relação entre risco e retorno.

Eles são geridos por especialistas que selecionam os melhores FIIs para compor a carteira. Entretanto, costumam ter custos mais elevados, devido às taxas de administração e gestão.

4. Fundos Híbridos

Também há os fundos imobiliários híbridos, que investem tanto em imóveis físicos (como os FIIs de tijolo) quanto em ativos financeiros do setor imobiliário (como os FIIs de papel). Dessa forma, há maior diversificação no próprio fundo e é possível ajustar os investimentos conforme as condições do mercado.

O maior risco desse tipo de fundo é a complexidade na gestão, que exige uma análise criteriosa para equilibrar os ativos e manter a rentabilidade.

5. Fundos de Desenvolvimento

Os FIIs de desenvolvimento investem na construção de novos empreendimentos imobiliários. Assim, o retorno vem da valorização e venda dos imóveis após a conclusão das obras.

Esse tipo de fundo tem um alto potencial de valorização, já que os imóveis são comprados na fase de construção. Por outro lado, também há um maior risco porque o rendimento depende do sucesso do projeto e da demanda do mercado.

6. Fiagros (Fundos do Agronegócio)

Os Fiagros são fundos que direcionam investimentos para o setor agropecuário. O capital pode ser aplicado em terras agrícolas, armazéns, empresas do agronegócio e títulos financeiros, como os Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs).

A grande vantagem é a possibilidade de investir no agronegócio sem precisar comprar terras ou administrar negócios rurais, um setor de alto custo. Por outro lado, esses fundos estão sujeitos a riscos como variações climáticas e políticas agrárias.

Como investir em fundo imobiliário

Para investir em fundos imobiliários, escolha uma corretora que ofereça acesso ao mercado de FIIs e faça seu cadastro. Então, acesse o home broker e analise os diferentes Fiis disponíveis, os preços das cotas, outros detalhes e faça seu investimento.  

Para isso, é preciso entender o mercado, avaliar os preços, acompanhar o setor e fatores econômicos que podem influenciar os fundos, como crises, taxas de juros e demanda por imóveis. Também confira a qualidade da empresa gestora, sua experiência e as taxas cobradas para tomar sua decisão. Além disso, acompanhe regularmente seu investimento.

Fundos imobiliários mais rentáveis

Os fundos imobiliários mais rentáveis variam ao longo do tempo, dependendo das condições do mercado, do setor em que atuam e da estratégia de gestão. 

Em geral, FIIs que oferecem altos rendimentos, como fundos de recebíveis imobiliários (CRIs) e fundos de desenvolvimento, costumam ter maior rentabilidade. No entanto, esses fundos também carregam mais riscos, como inadimplência dos créditos imobiliários ou atrasos em projetos de construção.

Por outro lado, fundos de patrimônio consolidado, como os de lajes corporativas e logística, podem ser mais estáveis, mas tendem a ter uma rentabilidade menor no curto prazo. Sendo assim, a escolha do FII mais rentável deve considerar o perfil do investidor e sua tolerância ao risco.

Qual o melhor fundo imobiliário hoje?

O melhor fundo imobiliário varia para cada investidor, porque depende de fatores como objetivos financeiros, tolerância ao risco e objetivos com o investimento. Por exemplo, se você deseja uma renda passiva, os FIIs de tijolo são boas opções. 

Além disso, há outros fatores que influenciam na escolha, como o momento do mercado, a qualidade da gestão e a liquidez do fundo. 

É seguro investir em fundos imobiliários?

Sim, investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é seguro. Eles são fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e negociados na Bolsa de Valores brasileira (B3), garantindo transparência e proteção aos investidores. Além disso, os FIIs são operados por corretoras regulamentadas. 

No entanto, como qualquer investimento, os FIIs possuem riscos que precisam ser considerados. Eles são classificados como renda variável, portanto, seus preços e rendimentos podem oscilar conforme o desempenho do mercado imobiliário e da economia. 

Principais riscos de investir nos FIIs

• Risco de mercado: mudanças na economia, como aumento das taxas de juros ou crises no setor imobiliário, podem impactar os preços das cotas e os rendimentos do fundo;
• Risco de crédito: se os inquilinos dos imóveis do fundo atrasarem ou deixarem de pagar o aluguel, a distribuição de rendimentos aos investidores será afetada;
• Risco de concentração: se um fundo investe em poucos imóveis ou depende de um único setor, pode sofrer perdas maiores caso algo afete aquele segmento específico;
• Risco de varejo: fundos que investem em imóveis comerciais, como shoppings, podem ter seus rendimentos prejudicados em caso de crise no setor;
• Caso os lojistas enfrentem dificuldades financeiras;
• Risco de gestão: se o fundo for mal administrado, pode ter menos rendimentos porque más decisões na escolha de imóveis ou na negociação de contratos podem reduzir os lucros dos investidores.

Qual fundo imobiliário paga mais dividendos 2025

• Lago da Pedra (LPLP11) – R$ 4,38;
• Mogno Properties (MGRI11) – R$ 1,42
• Ecoagro I (EGAF11) – R$ 1,26
• Faria Lima Capital (FLCR11) – R$ 1,10
• Sparta Fiagro (CRAA11) – R$ 1,10
• Patria Crédito Infra (PRIF11) – R$ 1,00
• REC Recebíveis (RECR11) – R$ 0,95
• Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) – R$ 0,85
• Athena I (FATN11) – R$ 0,80
• Continental Square (FLMA11) – R$ 0,79

O fundo Lago da Pedra (LPLP11) é o que está pagando mais dividendos em março de 2025, sendo R$ 4,38 por conta. Os valores pagos variam conforme a rentabilidade do fundo e frequência de pagamento, portanto, podem mudar ao longo do ano. 

Perguntas frequentes